公司转让房产所得，如何计算土地增值税？

公司转让房产所得，指的是企业在转让房产过程中所获得的收益。在计算土地增值税时，这部分收益是关键因素。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。<

土地增值税的计算基础

土地增值税的计算基础是增值额，即转让房地产的收入减去扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、旧房及建筑物的评估价格等。

增值额的计算方法

增值额的计算公式为：增值额 = 转让房地产的收入 - 扣除项目金额。其中，转让房地产的收入是指企业转让房产所获得的全部收入，扣除项目金额是指企业在取得土地使用权、开发土地、新建房及配套设施过程中所发生的各项费用。

扣除项目金额的具体内容

扣除项目金额主要包括以下几项：

1. 取得土地使用权所支付的金额；

2. 开发土地的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等；

3. 新建房及配套设施的成本费用；

4. 旧房及建筑物的评估价格；

5. 与转让房地产有关的税金；

6. 其他扣除项目。

土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：

1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2. 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

3. 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税的申报与缴纳

土地增值税的申报与缴纳，按照以下程序进行：

1. 纳税人应当在转让房地产合同签订后30日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；

2. 主管税务机关对纳税人申报的纳税资料进行审核，确认无误后，开具土地增值税纳税申报表；

3. 纳税人应当按照规定期限缴纳土地增值税。

特殊情况下的土地增值税计算

在以下特殊情况下，土地增值税的计算方法有所不同：

1. 纳税人将房地产转让给关联企业的，应当按照公允价值计算增值额；

2. 纳税人将房地产转让给非关联企业的，可以按照纳税人提供的转让房地产的收入计算增值额；

3. 纳税人将房地产转让给政府部门或其他非营利组织的，可以按照政府部门或其他非营利组织提供的转让房地产的收入计算增值额。

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